Impots locaux: un loft de luxe est souvent moins taxé qu’un HLM avec vide-ordures

Publié le 2 novembre 2009

D’après les services fiscaux, la France ne posséderait que 4.000 maisons « luxueuses », mais 2,3 millions de « très délabrés ». Ce classement, qui détermine le niveau des impôts , n’a plus aucun lien avec la réalité.

loft luxe impots locaux taxe habitationC’est l’une des principales injustices de la française : figées depuis quarante ans, les valeurs locatives continuent de déterminer le niveau des impôts locaux ( d’habitation, ) sans lien avec la économique gagnée, ou perdue, de chaque appartement. Ceux-ci sont calculés à partir de critères de conforts (catégories 1 à 8 ) qui, qu’inscrits dans le Code général des Impôts, sont devenus complètement obsolètes.

Ainsi, si l’on en croit les services fiscaux, 2,4 millions de Français disposent d’une cuisine comme seule pièce de réception et, très rarement, d’une salle de bains et de l’eau courante. Quant au nombre de maisons de luxe (catégories 1 et 2), il se limiterait à 4.000.

Critères de confort contestables

Le classement reste, en fait, largement tributaire de la situation constatée dans les années 1970. Il en résulte une forte concentration du parc dans les catégories 5 et 6, supposées refléter un confort « modeste » ou « inexistant ». Près d’un Français sur dix serait également logé dans un appartement « très délabré ».

Les critères de confort sont, en fait, très contestables : pour être de standing, l’appartement doit avoir un vaste séjour. La taille des chambres, en revanche, n’est pas prise en . Les couloirs sont très valorisés, ce qui enlève de la valeur fiscale aux appartements classés du XVIIe siècle, disposant de pièces en enfilade, mais en ajoute aux HLM.

Des injustices entre

Le constat serait presque drôle s’il n’impliquait pas de profondes injustices entre les , dénoncées en début d’année par la Cour des comptes : « La prise en compte d’éléments de confort désormais quasiment généralisés ne permet aucunement de discriminer entre des locaux pourtant très différents du point de vue de la valeur économique du bien considéré », regrette-t-elle. Ainsi, un loft d’apparence extérieure modeste, luxueusement aménagé à l’intérieur, chauffé par des radiateurs électriques, donne lieu, si on applique les critères du Code général des impôts, à une assiette fiscale moins élevée qu’un HLM, de même superficie, qui a le même nombre de salles de bains, un chauffage central et un vide-ordures.

Les injustices entre communes sont également fortes : l’enquête de la Cour prouve que des biens très similaires relèvent de classements différents selon les communes. A titre d’exemple, un pavillon simple mais confortable est classé en catégorie 6 dans une commune de l’ et en catégorie 5 dans le Val-d’Oise.

Les vérifications sur place, qui permettraient de corriger les principales injustices, restent, elles, extrêmement rares. Et lorsqu’elles surviennent, elles sont douloureuses : la plus grosse a été conduite dans le du Nord en 2003. Pour les 9.000 locaux concernés, essentiellement des petites maisons individuelles, le redressement fiscal a été de l’ordre de 40 %. Pour des raisons d’acceptabilité, l’ a donc été lissée sur plusieurs années.

source: les Echos

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